La durée de vie des maisons est réduite. Quelle est la durée de vie d'une maison à panneaux ? Qu'est-ce qui affecte la durée de vie des bâtiments résidentiels

Les constructions de cinq étages dans notre pays ont commencé vers le milieu du siècle dernier. La première maison de ce type sur le territoire de l'Union soviétique a été érigée en 1948, dans la 5e rue Sokolinaya Gora à Moscou. Il s'agissait d'une structure à ossature et panneaux de quatre étages.

La tâche principale de l'époque, que les dirigeants du pays étaient obligés de résoudre, était la création du projet de développement le moins cher. Il y avait un besoin de bâtiments résidentiels dans lesquels les gens pourraient vivre en famille, par opposition aux établissements communautaires.

"Khrouchtchev" aujourd'hui

Plusieurs décennies plus tard, nous associons toujours les appartements situés dans des immeubles en panneaux au bon marché et à l'accessibilité. C'est un véritable logement pour les gens. Les analystes du marché immobilier citent les principales raisons pour lesquelles ces appartements continuent d'être vendus : le rythme rapide de la construction, les prix bas et la qualité légèrement meilleure des panneaux de dernière génération par rapport à ceux produits auparavant.

Néanmoins, les maisons à panneaux n’occupent aujourd’hui plus que 5 % du marché de la construction neuve. Le fait est que pour la plupart, les options modernes vendues sur le marché et celles qui viennent d'être planifiées existent dans une technologie monolithique. Des projets assez importants en classe économique ont déjà été développés, représentant des complexes résidentiels entiers.

Si l'on considère uniquement le marché secondaire, par exemple, à Moscou, environ 45 % de celui-ci est représenté par des « prises » construites au cours de différentes années. Les maisons à panneaux les plus anciennes ne représentent que quelques pour cent de l'offre totale. Et leur demande est également faible. L'achat de tels logements est principalement le lot de ceux qui n'ont pas les moyens d'acheter quelque chose de meilleure qualité.

Pourquoi sont-ils moins chers ?

Qu’est-ce qui explique le caractère économiquement abordable des bâtiments fabriqués à partir de panneaux préfabriqués ? Le fait est que la principale charge de production pendant la construction est transférée du chantier de construction aux ateliers de l'usine de béton armé, ce qui réduit immédiatement les coûts. Au facteur économique, il existe un facteur climatique, car il est beaucoup plus facile de produire des éléments en béton armé dans des ateliers sans tenir compte des conditions météorologiques, et le contrôle qualité est beaucoup plus facile à effectuer en usine.

Nous aimons tous épargner, mais il ne faut pas oublier que les avares paient deux fois. Cette règle s'applique également à la construction de logements en panneaux. Il existe de nombreux cas où, après avoir emménagé dans une nouvelle maison, les problèmes commencent quelques années plus tard.

Les défauts peuvent aller de mineurs à très graves. Dans certains appartements, les carreaux de parement s'effritent, dans d'autres, les joints inter-panneaux transparaissent. Quelle est la raison de ce vieillissement apparemment prématuré ? Après tout, un bâtiment, par définition, doit être conçu pour une durée de vie beaucoup plus longue.

Qu'est-ce qui affecte la durée de vie des maisons à panneaux ?

Le fait est qu’il existe une notion de retrait et, dans les maisons à panneaux, ce processus se produit malheureusement de manière plutôt inégale. Un autre point douloureux d’une telle maison réside dans ses coutures. Selon les normes européennes de construction, les éléments de joint encastrés sont en acier inoxydable, car ils sont reconnus comme l'un des éléments les plus importants pour assurer la solidité et la fiabilité des structures. Mais cette solution est trop coûteuse pour le promoteur et les maisons à panneaux sont privées de leur principal atout : le faible coût.

C'est pour cette raison que cette technologie n'a pas trouvé son application dans notre pays. En Russie, les joints sont recouverts d'une peinture anticorrosion, ce qui n'offre bien entendu aucune garantie de fiabilité.

Autres inconvénients

De plus, tout le monde sait que les caractéristiques thermiques des maisons à panneaux laissent beaucoup à désirer. Ceci est particulièrement visible par rapport aux bâtiments monolithiques et en briques. La chaleur disparaît simplement des panneaux. Dans les conditions des hivers russes rigoureux, chauffer un appartement dans une telle maison devient un problème sérieux.

Un autre problème classique de chaque bâtiment de ce type est son toit. Il n'y a généralement pas de grenier dans les bâtiments en panneaux de cinq étages et les toits sont très souvent sujets aux fuites. Même si vous les faites en pignon, cela ne résoudra pas le problème, car les coutures inter-panneaux perdent rapidement leur étanchéité. Certains développeurs ont recours à des produits d'étanchéité modernes, mais la part de cette protection est trop faible, ce qui est encore une fois associé à des coûts supplémentaires.

À propos de l’obsolescence

Le fait que la durée de vie des maisons à panneaux de la première période (communément appelées «bâtiments Khrouchtchev») soit en réalité révolue et qu'elles soient devenues moralement obsolètes depuis longtemps n'est un secret pour personne. Avec leurs cuisines minuscules, leurs salles de bains combinées, leurs plafonds bas et leur vide-ordures manquant, ils ont longtemps mis les gens en colère. Les acheteurs modernes qui disposent d’une somme d’argent plus ou moins décente préféreraient payer un peu plus que d’acheter un logement de si mauvaise qualité au prix d’une épargne.

Il est officiellement reconnu depuis longtemps que les zones urbaines construites par les bâtiments de « Khrouchtchev » sont utilisées de manière extrêmement inefficace. Ces bâtiments n'ornent pas les paysages urbains et génèrent des pertes thermiques élevées pour les services publics. Pendant longtemps, personne n'a douté de l'opportunité de leur démolition et de la construction de nouveaux bâtiments modernes sur les lieux vacants.

Comment sont les années 80 ?

La durée de vie est le critère qui permet d'évaluer la liquidité d'une maison avec un maximum d'objectivité. Essayons d'évaluer nos « sockets » de ce point de vue. Si l’on considère les premiers bâtiments « Khrouchtchev » à parois minces, la durée de vie des maisons à panneaux des années 1980 est d’environ 50 ans. Il est clair que, physiquement et moralement, ces logements sont épuisés depuis longtemps.

Une autre catégorie de maisons est celle des immeubles de grande hauteur en panneaux et en blocs. Il s’agit d’une option légèrement plus « avancée ». Chacune de ces maisons a 9 à 16 étages. Leur construction débuta entre 1965 et 1980. La durée de vie d'une maison à panneaux de 9 étages est conçue pour 100 ans.

Que pourrait-il être d'autre ?

Les experts disent que la durée de vie des maisons à panneaux modernes de différentes séries est à peu près la même. Cela est dû au fait que lors de leur construction, les mêmes normes et règles de construction sont utilisées.

Les maisons à panneaux relativement neuves ont une durée de vie déclarée légèrement plus longue. La durée de vie d'un immeuble à panneaux est généralement conçue pour une période de 50 à 70 ans. Pour les séries individuelles (par exemple P 44), cette période peut aller jusqu'à cent ans. Il existe une série C 220 dont les structures de maisons sont assemblées à partir de panneaux, mais le matériau de leurs murs extérieurs est en maçonnerie. L'apparence de ces bâtiments est similaire à celle des bâtiments en briques monolithiques. La durée de vie standard des maisons à panneaux de cette série est indiquée dans les 150 ans. Il convient de noter que cette option n’est pas très courante sur le marché immobilier.

Comment puis-je le prolonger ?

Selon le projet, lors de l'exploitation de maisons à panneaux nouvellement construites, une période planifiée entre les révisions obligatoires est prévue, et elle varie de 20 à 25 ans. En réalité, les vrais bâtiments durent 10 à 15 ans de plus que prévu sans réparations majeures. De combien peut-on augmenter la durée de vie d'une maison à panneaux ? L'opinion tacite de la plupart des experts est que le concept de normalité ici est très conditionnel et que des réparations et un traitement soigné peuvent le prolonger. Bien entendu, nous parlons de la rénovation de l’ensemble du bâtiment, et non d’un seul appartement. Dans ce dernier cas, un tel événement n’aura pas d’impact sérieux sur l’état général de la maison.

Ainsi, selon les experts, lors de l'exploitation de panneaux, l'essentiel est d'effectuer des réparations majeures à temps et de surveiller attentivement le maintien de toutes les communications en bon état. Il existe des normes concernant le nombre de personnes autorisées à vivre dans une zone spécifique. Dans les conditions de la réalité russe, ces normes ont été violées pendant des décennies, ce qui a accéléré la détérioration de la plupart des bâtiments.

Signes d'un bâtiment d'urgence

Même l'apparence d'une maison à panneaux peut indiquer la nécessité de réparations. De nombreuses fissures et des coutures plus d'une fois réparées entre les panneaux vous le diront. Si vous entrez dans la maison, des murs humides avec de la moisissure et une odeur désagréable, ainsi que des communications délabrées, complètent avec éloquence le tableau.

Une difficulté supplémentaire pour les réparateurs est que, selon les caractéristiques de conception, de telles réparations ne sont pas toujours possibles. Par exemple, certains projets impliquent l’installation de batteries et de tuyaux directement à l’intérieur des murs. Ces communications s'usent plus vite que la durée de vie des panneaux ne se termine.

Le coût des appartements après de grosses rénovations sur le marché immobilier peut être augmenté d'environ 15 %, mais cela s'applique principalement aux immeubles qui ont fait l'objet de rénovations complètes. Ce concept implique des mesures d'isolation de la façade avec un socle, une toiture, la réparation des escaliers et des combles (le cas échéant), le vitrage de tous les balcons, le remplacement des canalisations et équipements des ascenseurs et des installations de gaz, ainsi qu'un grand nettoyage des conduits de ventilation.

Nombres maximaux

Une rénovation aussi complète peut améliorer considérablement la qualité de la maison et prolonger considérablement sa durée de vie. De plus, grâce aux transformations, l'apparence du bâtiment peut être considérablement améliorée, ce qui augmente immédiatement sa valeur sur le marché immobilier secondaire.

Quelle est la durée de vie maximale des maisons à panneaux ? Selon les normes, les structures en béton armé sont autorisées à fonctionner jusqu'à 125 ans, mais sous réserve du strict respect de certaines conditions, à savoir : les grosses réparations doivent être effectuées au moins une fois tous les 25 ans, et les réparations de routine doivent être effectuées tous les sept ans. En pratique, amener les autorités à mener à bien ces activités est une tâche presque impossible. Personne n'intervient dans la prévention et la détermination de l'état technique de chaque bâtiment. Les réparations ne peuvent être réalisées qu'après de nombreuses réclamations fondées sur des motifs sérieux.

À propos de la reconstruction de maisons anciennes

La capitale a depuis longtemps développé un programme de relocalisation des habitants des immeubles délabrés. Tout d'abord, il est prévu de réinstaller les plus anciens bâtiments à panneaux de cinq étages, dont la durée de vie est expirée depuis longtemps. Tant à Moscou que dans les régions, des tentatives ont eu lieu de temps en temps pour reconstruire des bâtiments individuels de Khrouchtchev. Malheureusement, on peut dire que cette pratique a échoué.

Les tentatives consistaient dans le fait que les maisons d'une certaine série étaient soumises à une superstructure et à la construction de sections supplémentaires. En conséquence, il a été conclu que ce projet n’était pas économiquement réalisable. Après tout, le nombre maximum d’étages construits est de un ou deux, pas plus. Le processus de construction de zones supplémentaires sur le toit a provoqué de vives protestations de la part des habitants. De tels appartements n'étaient pas non plus demandés par les acheteurs. En conséquence, il a été décidé qu'il serait beaucoup plus rentable de démolir les anciens logements puis d'en construire un nouveau sur ce site.

Ni l'installation d'ascenseurs, ni le remplacement complet des communications, ni la rénovation de l'ensemble du bâtiment ne prolongeront la durée de vie des maisons à panneaux des années 70 et n'augmenteront pas la demande sur le marché du logement pour les bâtiments de l'ère Khrouchtchev. Après tout, la qualité des panneaux, ainsi que la disposition originale des appartements, ne peuvent être modifiées. Conclusion : Les immeubles « Khrouchtchev » ne deviendront jamais des logements confortables.

À quoi cela ressemble-t-il

Comment déterminer immédiatement l'état de pré-urgence d'une maison à panneaux ? Dans de tels cas, les fissures externes dans les murs et les murs endommagés sont toujours frappants. L’œil d’un spécialiste identifiera également instantanément les fissures dans les fondations, qui sont beaucoup plus dangereuses. La corrosion des armatures entraîne la destruction des dalles, ce qui menace l'effondrement de l'ensemble du bâtiment. Les anciennes communications provoquent un tassement inégal du sol, ce qui aggrave encore le problème et raccourcit la durée de vie des maisons à panneaux. Les canalisations et les réseaux électriques de ces maisons sont considérablement surchargés et très usés. Et la question ne concerne plus seulement le confort et le prestige de la vie. Un concept bien plus important est en jeu : la sécurité des personnes.

Bonjour les amis! Parmi les personnes qui liront cet article, il y aura probablement ceux qui ont eu la chance de construire ou d'acheter une maison privée, un chalet ou même une villa. Depuis quelque temps, le désir des gens de vivre dans une maison plutôt que dans un appartement s'est intensifié. Les gens retournent dans les villages, même s'il n'y a pas si longtemps, semble-t-il, des familles entières les ont quittés, seuls les habitants les plus âgés sont restés vivre dans des maisons délabrées.

Le désir massif des habitants de datchas est également compréhensible. Les gens sont attirés par la nature, ils en ont assez de l'air pollué des villes, ils veulent la solitude et la paix. Mais la grande majorité des citoyens russes continuent de vivre dans des immeubles à appartements. Même si aujourd’hui tout le monde ne parvient pas à avoir son propre appartement. La question du logement, évoquée à juste titre par Woland de Boulgakov, reste d’actualité.

Quelqu'un a la possibilité d'acheter un logement dans de nouveaux bâtiments, et c'est un bon achat, car les maisons modernes sont très confortables, bien agencées et pratiques. Bien entendu, il n’est pas nécessaire de les comparer aux immeubles de cinq étages de l’époque de Khrouchtchev. Néanmoins, les maisons à panneaux restent très demandées sur le marché secondaire.

Quelle est la cause de cette demande ? La principale raison est le faible coût. Laissez de nombreuses maisons avoir des plafonds bas, de petites cuisines et une unité combinée. Cependant, l’achat de tels appartements est souvent le seul moyen de résoudre le problème du logement. Cependant, ceux qui vivent ou envisagent simplement d'acheter un logement dans une telle maison sont confrontés à une question importante : la durée de vie d'un immeuble à panneaux.

Les maisons ne durent pas éternellement non plus

Bien souvent, nous ne pensons pas à la date de construction de la maison, à la durée pendant laquelle elle a été conçue pour durer, ni à ses caractéristiques de conception et à ses points faibles. Il nous semble que nous aurons toujours le logement acheté. Néanmoins, l’histoire de la démolition des immeubles « Khrouchtchev » de cinq étages à Moscou suggère que les maisons ont aussi une durée de vie. Le temps vient et il se termine.

Pour toute maison, qu'elle soit en panneaux ou en brique, il existe ses propres normes et GOST. Ils parlent de la durée de vie approximative. Pourquoi approximatif ? Car beaucoup dépend des conditions d'exploitation, du fait que des réparations majeures aient été effectuées ou non, de la qualité du travail effectué, etc. Parfois, une maison nouvellement construite après deux ou trois ans est loin d'être dans un état idéal, mais un panneau de 9 étages la maison est très bien conservée.

Brique, panneau, monolithe

Pourtant, le matériau avec lequel une maison est construite est important. Pourtant, une maison en brique et une maison en panneaux constituent deux grandes différences. Les SNiP contiennent la durée de vie approximative des bâtiments constitués de différents matériaux. La durée de vie la plus longue concerne les bâtiments permanents, dans la construction desquels de la pierre, de la brique et du béton ont été utilisés. Les SNiP indiquent une durée de vie de 150 ans. Par exemple, les voitures staliniennes d’après-guerre dureront aussi longtemps.

Viennent ensuite les maisons ordinaires, également construites en brique et en béton (120 ans). Les maisons à panneaux dont nous parlons aujourd'hui présentent de grandes différences selon l'année de construction. Autrement dit, les « bâtiments de l'ère Khrouchtchev » construits en Union soviétique entre 1950 et 1970, selon les normes, ne peuvent servir une personne que pendant 50 ans. A Moscou, ces maisons sont en train d'être démolies, mais un peu plus loin, elles restent debout.

Les maisons construites entre 1965, 1975 et 1990 sont appelées « Brejnevka ». Ils ont été érigés lorsque le pays était dirigé par Leonid Ilitch Brejnev. Ces maisons ont été produites en différentes séries. Au début, il s'agissait de maisons en panneaux de 5 étages, mais il y avait aussi une série de maisons en briques de 5 étages. L'une des séries était destinée aux petites familles.

Les « Brejnevki » n'avaient pas seulement 5 étages, mais aussi 9 étages et plus - jusqu'à 16 étages. Ils se distinguaient par une disposition améliorée par rapport à celle de « Khrouchtchev ». Ils avaient un ascenseur et un vide-ordures. Cependant, la qualité n’est pas toujours restée optimale. En 1979, un bâtiment en panneaux de 15 étages de l'une des séries s'est effondré à Leningrad. Après la tragédie, les bâtiments de cette série n'ont plus été construits.

De la fin des années 1990 à nos jours, de nouvelles maisons à panneaux monolithiques ont été construites. Ils sont construits principalement selon des projets individuels et disposent d'un bon agencement. Cependant, en toute honnêteté, il faut dire que moins de la moitié des maisons à panneaux sont construites aujourd'hui. Les gens s'efforcent de vivre dans des maisons d'un niveau différent - supérieur -, il y a donc des maisons en briques plus monolithiques.

Le cadre législatif

Lorsqu’on parle de durée de vie des bâtiments, il faut d’abord parler de la sécurité de leur fonctionnement. En Russie, la durée de vie et, par conséquent, la sécurité des bâtiments sont réglementées par divers documents. Ceci est déterminé par les SNiP, les GOST, les réglementations, la liste des normes nationales, etc. Ces documents contiennent des délais approximatifs. Mais comme nous l’avons dit, il est difficile de déterminer exactement combien de temps durera une maison.

Certains panneaux durent 50 ans, d'autres ont une durée de vie de 100 ans, certains bâtiments sont constitués de panneaux et leurs murs extérieurs sont en brique. Leur mandat est de 150 ans. Cela dépend beaucoup de la série de la maison. La durée de vie des maisons à panneaux modernes est de 100 à 120 ans. La réalisation de réparations majeures est également un facteur important. On estime que cela devrait être fait après 20 à 25 ans d’exploitation.

Comment prolonger la durée de vie

Aujourd'hui, de nombreuses régions de Russie ont ciblé des programmes de refonte. Les propriétaires fournissent des fonds pour le financement. Chaque région dispose d'un prix fixe pour la contribution aux grosses réparations par mètre carré. Des listes de maisons nécessitant de grosses réparations sont proposées par les municipalités. Parmi eux se trouvent de nombreuses maisons à panneaux, car ces maisons présentent de nombreux défauts qui réduisent leur durée de vie.

Avant de faire un choix et de décider d'acheter un appartement dans une maison à panneaux, renseignez-vous à quelle série appartient la maison, en quelle année elle a été construite et si des rénovations majeures y ont été effectuées. Soit dit en passant, cette dernière entraîne une augmentation du prix, mais uniquement si les réparations ont été effectuées dans leur intégralité. Il arrive souvent que le toit d’une maison soit réparé, mais que tout le reste reste intact.

Nous espérons que les informations contenues dans cet article vous ont été utiles. Si vous avez des ajouts ou n'êtes pas d'accord avec quelque chose, nous serons heureux de connaître votre opinion sur le site. Laissez des commentaires, nous sommes toujours prêts au dialogue.

Cet indicateur désigne la durée d'exploitation économiquement réalisable du bâtiment et constitue un concept plutôt conventionnel. En fait, à la fin de cette période, la plupart des composants importants du bâtiment n’épuisent pas leurs réserves de résistance et peuvent donc être utilisés en toute sécurité pendant une période considérable.

Pendant l'exploitation, un entretien préventif continu est constamment effectué (c'est-à-dire planifié à l'avance en termes d'emplacement, de coût et de volume) et, si nécessaire, des réparations imprévues de certains systèmes et structures de la maison.

Les structures du bâtiment sont exposées non seulement à la force de la charge, mais également à l'influence agressive de l'environnement extérieur - diverses corrosions, contre lesquelles la structure doit être protégée.

Avec des réparations appropriées, les bâtiments peuvent durer beaucoup plus longtemps, mais au cours des premières années suivant des réparations majeures, la structure doit être soigneusement surveillée.

Lors de la détermination de la durée de vie d'une structure dans son ensemble, l'indicateur standard moyen de service sans défaillance est pris pour ses principaux éléments structurels - les fondations, les murs autoportants et porteurs, les colonnes.

Date de péremption

Ces indicateurs sont différents selon les types de bâtiments résidentiels :

1. Maisons de la période soviétique :
   • Bâtiments staliniens d'avant-guerre - 125 ;
   • « Stalines » de la construction d'après-guerre -150 ;
   • Type de panneau "Khrouchtchev" - 50 ;
   • Maisons en brique de 4 à 5 étages - 100 ;
   • Panneaux et blocs de 9 à 16 étages – 100.
2. Bâtiments modernes :
   • Maisons en brique et béton armé monolithique - 125-150 ;
   • Panneau - 100-120.

Dans le même temps, pour les structures de type panneaux et blocs, les codes du bâtiment ne prévoient pas de travaux de reconstruction sérieux, et donc une prolongation de la durée de vie.

Les maisons en béton armé sont très sensibles au calendrier des grosses réparations. Ceux. réalisé au bon moment et dans les volumes requis, il peut prolonger considérablement la durée de vie de la maison. Cependant, si des réparations sont nécessaires mais ne sont pas effectuées pour une raison quelconque, les bâtiments commencent à s'user rapidement et, après un certain temps, les réparations deviennent impraticables.

Types d'immeubles résidentiels

Selon le niveau de capital, les bâtiments résidentiels sont classés selon le matériau utilisé pour fabriquer les éléments principaux (non de remplacement) (fondations, murs/colonnes) et sont répartis en 5 groupes, chacun ayant sa propre durée de vie :

1. 150 ans, notamment pour les bâtiments en pierre de taille avec des fondations en pierre/béton, des murs en brique, monolithiques et en gros blocs et des sols en béton armé.
2. 125 glace pour les bâtiments ordinaires en pierre avec fondations en pierre, murs en brique, en gros blocs et en grands panneaux, sols en béton mixte ou armé, pierre sur poutres métalliques.
3. 100 ans pour les bâtiments légers en pierre avec fondations en pierre et béton, les constructions légères de murs en brique, parpaings, etc., les planchers en béton armé, en bois ou en pierre sur poutres métalliques.
4. 30 ans si les bâtiments sont en panneaux préfabriqués, charpente, pisé, fondations en bois-pierre, murs à ossature, planchers en bois.
5. 15 ans pour les bâtiments résidentiels extrêmement légers constitués de panneaux et de matériaux similaires à faible résistance.

La durée de vie des différentes parties du bâtiment varie en fonction du matériau de fabrication et va de :

• Fondation 50-150 ans.
• Les murs ont entre 50 et 100 ans.
• Colonnes âgées de 85 à 100 ans ;
• Chevauchements de 50 à 100 ans.
• Toiture 30-100 ans.
• Toiture 8-25 ans.
• Étages 15 – 60 ans.
• Les escaliers ont entre 30 et 100 ans.

Lorsqu'elle est exposée à un environnement extérieur agressif, cette période est réduite de 2 à 3 fois.

Usure des bâtiments

Quels que soient la classe et le degré de capital, tous les bâtiments sont sujets à l'usure au fil du temps.

Physique

L’usure physique signifie que, sous l’influence de facteurs naturels, un bâtiment perd progressivement certaines de ses propriétés et caractéristiques physiques d’origine. Le degré d'usure spécifique varie en fonction des caractéristiques des matériaux, de la conception du bâtiment et des caractéristiques de son emplacement, incl. conditions climatiques et d'exploitation.

L’usure physique d’un bâtiment dans son ensemble est généralement déterminée en fonction de l’usure de ses fragments constitutifs.

Il est déterminé par une inspection visuelle du bâtiment, des méthodes de contrôle et des tests des structures à l'aide de dispositifs et d'outils spéciaux.

Morale

L'obsolescence est due au développement technologique progressif de la société et est définie comme un écart dans l'objectif fonctionnel.

Signes de vétusté d'un bâtiment :

1. La disposition des appartements ne répond pas aux exigences modernes.
2. Les systèmes d’équipement d’ingénierie sont obsolètes.
3. Densité excessive de construction et d’habitat.
4. Aménagement et aménagement paysager insuffisants.

Le premier type d'obsolescence est déterminé par une diminution du prix d'un bâtiment par rapport à l'époque de sa construction en raison de la simplification, et donc de la réduction du coût, du processus de construction, ainsi qu'en raison de la construction de bâtiments plus modernes. logement. Il est donc nécessaire de réévaluer périodiquement le parc immobilier.

Le deuxième type détermine l'obsolescence du bâtiment et de ses éléments constitutifs par rapport aux exigences actuellement existantes en matière d'aménagement de l'espace, de solutions sanitaires et hygiéniques et autres, d'aménagement paysager, d'aménagement paysager, etc.

Évaluation de l'état d'un immeuble résidentiel

Selon le degré d'usure, l'état s'entend comme :

• Bon - moins de 10 % d'usure.
• Assez satisfaisant - 11-20%.
• Satisfaisant - 21-30%.
• Pas tout à fait satisfaisant - 31-40 %.
• Insatisfaisant - 41-60%.
• Délabré - 61-80%.
• Inadapté à la vie - au-dessus de 80 %.

Lors de la prise de décisions concernant la démolition de maisons en cours de reconstruction et de développement urbain, une usure de 70 % est considérée comme la valeur maximale.

Le taux d'usure est influencé par :

• qualité des matériaux utilisés pour la construction ;
• fréquence et qualité des travaux de réparation effectués ;
• fonctionnalités de fonctionnement ;
• faisabilité et adéquation des solutions de conception en cours de réparations majeures ;
• la période pendant laquelle le bâtiment n'a pas été utilisé (s'il existe de telles périodes) ;
• degré d'occupation.

Procédure

L'inspection est divisée en :

• Général – inspection de l’ensemble du bâtiment.
• Partielle – inspection de zones spécifiques ou de systèmes de construction.
• Extraordinaire - après des manifestations d'éléments pouvant causer des dommages importants au bâtiment - pluies torrentielles, ouragans, chutes de neige.

L'inspection est effectuée dans l'ordre suivant :

1. Zone locale, entrées, sorties et réseaux de cour de diverses communications.
2. Fondation, zone aveugle, sous-sols et équipements qui s'y trouvent.
3. Façades, murs extérieurs, y compris balcons, loggias, divers détails décoratifs et architecturaux, dispositifs d'évacuation des précipitations.
4. Le toit et les combles ainsi que la ventilation, l'assainissement, les antennes, etc. qui y vont.
5. Directement les locaux eux-mêmes dans le bâtiment. Les éléments porteurs - murs/colonnes et sols - sont examinés avec une attention particulière, mais une attention particulière est portée à tous les composants de la pièce - fenêtres, portes, cloisons, balcons, etc.
6. Systèmes de support sanitaire et technique.

S'il s'agit d'une inspection extraordinaire, les parties du bâtiment les plus endommagées sont examinées en premier, afin que des décisions puissent être prises le plus rapidement possible pour les éliminer, surtout s'il s'agit de dommages mettant en danger la vie et la sécurité. de propriété.

L'inspection se déroule en présence de spécialistes compétents de l'organisme exploitant l'immeuble ou de l'association des propriétaires, ainsi que de représentants des collectivités locales responsables de cette procédure.

Au cours du processus d'inspection, en plus du degré d'usure spécifique, la durée de vie restante d'un élément, d'une structure, etc. Ce délai peut en effet être inférieur ou supérieur à la valeur standard moyenne d'un objet donné.

Sur la base des résultats de l'inspection, un rapport d'inspection est établi, selon les échantillons agréés dans la localité donnée, ainsi qu'un rapport sur l'état technique réel. Les actes sont envoyés aux gouvernements locaux, qui prennent déjà des décisions sur les travaux de réparation, de démolition, de réinstallation, etc.

En cas de situations controversées sur l'aptitude/inaptitude d'un bâtiment à l'habitation, la nécessité de réparations, etc., la décision finale est prise à la majorité des voix au sein de la commission procédant au contrôle technique.

La durée de vie standard d'un ouvrage est la durée pendant laquelle son exploitation est économiquement réalisable. En règle générale, à la fin de cette période, les éléments principaux ne perdent pas leur fiabilité et peuvent être utilisés pendant un certain temps. Pendant la période d'exploitation, le bâtiment subit périodiquement des réparations programmées en fonction des résultats du diagnostic de l'état de ses éléments structurels, et parfois des réparations d'urgence de certains éléments.

Détruire la maison facteurs climatiques externes– précipitations, changements de température, cycles gel-dégel de l’humidité dans les fissures, processus oxydatifs. Si les travaux prévus sont exécutés à temps, la durée de vie du bâtiment peut être doublée.

La durabilité des structures varie dans des limites importantes, selon le matériau à partir duquel elles sont constituées :

• fondations, charpente de maison, dalles inter-étages et volées de roulement - 51 à 100 ans ;
• toiture de 10 à 30 ans, revêtements de sol jusqu'à 60 ans ;
• châssis de fenêtres dans les murs extérieurs - 40 ans et dans les murs intérieurs - 80 ans.

Durée de vie de certaines catégories de bâtiments

Dépendance à la période de construction

Pour les bâtiments résidentiels de la période soviétique la durée de vie est :

Pour les bâtiments résidentiels de la période post-soviétique :

• en béton armé monolithique et en brique de 125 à 150 ans ;
• panneau - de 100 à 120.

Il est très important d'effectuer les réparations programmées dans les meilleurs délais. Le fait de ne pas terminer les réparations dans le délai prescrit entraîne une destruction intensive des structures individuelles et, par conséquent, de l'ensemble du bâtiment.

Dépendance au matériau des éléments de construction

Bâtiment divisé en 6 groupes en fonction des matériaux de leurs éléments structurels :

• les maisons construites sur des fondations en pierre ou en béton, des murs en brique (épaisseur de mur 3 briques ou plus), en béton armé monolithique ou en gros blocs, avec des plafonds inter-étages en béton armé, durent 150 ans ;
• les bâtiments sur fondations massives avec des caissons en brique (murs de 0,6 mètre ou plus), des panneaux en béton armé et de gros blocs avec des planchers en béton armé ou combinés durent jusqu'à 130 ans ;
• bâtiments de type léger sur fondations en panneaux massifs ou avec murs en béton cellulaire et béton cellulaire avec dalles en béton armé, ainsi que dalles inter-étages combinées avec du métal - 100 ans ;
• les maisons en bois faites de rondins ou de poutres dureront 50 ans ;
• bâtiments préfabriqués en panneaux sur fondations en bois (pieux) ou en pierre avec murs à ossature (vrac) et planchers en bois - 30 ans ;
• bâtiments légers sans fondations avec murs en planches - 15 ans.

Durée de vie des communications

Les câbles et fils électriques en cuivre peuvent être utilisés sans remplacement pendant 40 ans, après quoi, pour un fonctionnement en toute sécurité, ils doivent être remplacés par des neufs. Ceux en aluminium doivent être renouvelés deux fois plus souvent, tous les 20 ans.

Les conduites d'eau chaude et de chauffage ont une courte durée de vie - seulement 10 ans. Cela est dû aux conditions difficiles de leur fonctionnement : les températures élevées et les changements de température affectent négativement les alliages métalliques et la fonte. Pour les conduites d’eau froide, la norme est de 30 ans. De nos jours, les canalisations périmées sont remplacées par des canalisations en matériaux composites, céramique et plastique, conçues pour une durée de vie beaucoup plus longue.

Porter

Rien n’est éternel et même les bâtiments les plus résistants aux intempéries sont sujets à l’usure. Détérioration physique du bâtiment en général, il est établi par l'usure de ses éléments individuels visuellement ou par méthode instrumentale (instrumentale) en effectuant des tests grandeur nature et des méthodes de contrôle non destructifs. À l’usure physique au fil du temps s’ajoute également la vétusté des bâtiments, tant au niveau de la façade extérieure que de l’aménagement intérieur.

Cela se produit à la suite du progrès technologique et d’un changement dans la façon de penser des gens, conformément à l’amélioration des traditions culturelles et aux solutions de conception modernes. Signes d'obsolescence les bâtiments peuvent être :

• dans les maisons de la période soviétique, les pièces et les cuisines avaient une petite superficie, et les propriétaires d'appartements modernes ne se contentent plus de telles dimensions, et de nouveaux bâtiments sont construits selon de nouvelles conceptions prenant en compte la modernité ;
• Les appareils de communication du siècle dernier ne répondent plus aux nouvelles exigences de sécurité et de fonctionnement économique, et les nouveaux matériaux de construction permettent de décorer les appartements avec un niveau de conception élevé et de réduire le coût de leur construction.

Le degré d'usure est calculé et peut-être:

• en bon état (moins de 10% d'usure) ;
• à un niveau tout à fait satisfaisant avec une usure de 11 à 20 % ;
• dans un état satisfaisant - de 21 à 30 % d'usure ;
• la condition n'est pas entièrement satisfaisante – de 31 à 40 % ;
• avec une usure supérieure à 41 à 60 % - niveau insatisfaisant ;
• état de vétusté avec usure de 61 à 80% ;
• maison d’urgence et inhabitable – plus de 80 %.

Inspections des bâtiments pour évaluer leur état

Décisions de démolition en cours de développement urbain sont adoptées par rapport aux maisons dont l'usure est supérieure à 70 %. Avant qu'une décision ne soit prise, une inspection de la maison est effectuée : générale - toute la maison, partielle - des éléments ou systèmes individuels de la maison, extraordinaire - lorsque des signes évidents de destruction apparaissent ou après des catastrophes naturelles pouvant affecter la structure des locaux. Séquence d'inspection :

Lors d'un examen urgent, la première chose à examiner est éléments de maison d'urgence prendre rapidement des mesures pour les remettre dans un état sûr.

Les inspections sont effectuées par une commission qui comprend tous les spécialistes dans les domaines d'exploitation des systèmes internes et des représentants de l'organisation de services et de l'administration locale. Lors des inspections, la durée de vie probable de la maison est calculée et prévue, qui peut ne pas coïncider avec la durée de vie standard.

Les documents finaux sont un rapport d'inspection de la forme établie et un rapport sur l'état technique de l'objet. Le dispositif des documents contient la décision de la commission sur la nécessité de réparer ou de liquider le bâtiment lui-même, ou remplacement d'éléments individuels. En cas de divergence d'avis des membres de la commission, la décision est prise à la majorité des voix. Sur la base des rapports, l'administration prévoit d'autres actions sur les objets inspectés.

La durée de vie des bâtiments est déterminée en fonction de la durée de fonctionnement des principaux éléments structurels, tels que les planchers, les planchers, les systèmes utilitaires, les fondations, etc. Pour calculer cet indicateur, on prend en compte le nombre d’activités de grosses réparations et d’entretien effectuées sur les bâtiments. Au fil du temps, les structures et éléments de structures s'usent et perdent leurs propriétés d'origine. À cet égard, les maisons en briques ne font pas exception. Au fil des années, la résistance des éléments structurels diminue et les propriétés d'isolation thermique se détériorent sensiblement.

La durée de vie des bâtiments en brique est affectée par :
- la qualité des matériaux de construction utilisés dans la construction ;
- la régularité des activités de réparation ;
- les solutions constructives utilisées lors de la construction ;
- densité de population.

Types d'usure des bâtiments

Une distinction est faite entre l'usure morale et physique des bâtiments. L'usure physique est calculée à l'aide de tableaux spéciaux. L'indicateur d'usure physique est égal à la proportion de l'usure des éléments individuels par rapport au coût total du bâtiment. La obsolescence doit être comprise du point de vue de la conformité des éléments de construction avec leur destination fonctionnelle. Dans les bâtiments résidentiels, cet écart peut se manifester par l'utilisation de systèmes d'ingénierie et de solutions architecturales obsolètes.

Aujourd'hui, le marché de la construction propose différents types de briques. Selon le mode de production, on distingue les briques en béton, en céramique et silico-calcaires. Ils diffèrent non seulement par leur apparence, mais aussi par leurs caractéristiques.

Comment déterminer la durée de vie d'un bâtiment en brique

La durée de vie des maisons en briques dépend de la qualité des fondations du bâtiment. Si la fondation est mal construite, il y aura avec le temps un déplacement, ce qui entraînera l'apparition de fissures. Tout processus de construction doit être réalisé en stricte conformité avec les codes et technologies du bâtiment. De plus, la durée d'exploitation dépend directement de la présence d'eaux souterraines. Quant à la qualité de la brique elle-même, si du ciment de haute qualité et une technologie de cuisson moderne étaient utilisés dans sa fabrication, la maison durerait au moins 200 ans. Une humidité élevée peut réduire considérablement la durée de vie des structures. Par conséquent, il est très important d’isoler les murs de manière fiable.

Pour calculer la durée de vie des bâtiments en briques, les coefficients SNiP généralement acceptés sont utilisés. En évaluant l'état des structures individuelles, la durée de vie de l'ensemble de la structure est obtenue. L'ensemble des usures de la toiture, de la charpente, des planchers, des escaliers, des cloisons, de la décoration intérieure et extérieure indique la durée de vie des bâtiments sans réparation. Puisqu'il n'existe pas de calculs précis et pratiques pour déterminer la durabilité des bâtiments, un système est utilisé pour déterminer le degré de durabilité des structures individuelles. À cet égard, on distingue le premier degré de durée de vie - 100 ans ou plus, le deuxième - jusqu'à 50 ans et le troisième - 20 à 50 ans.